2010年5月17日 星期一

公務員置業

  最近樓市升溫、市民置業困難是全城其中一個最熾熱的話題,人人也在談論年輕人「上車」、應否復建居屋等問題。對於香港的房屋政策,筆者也有自己的一套見解,但為了切合本網主題,這次先談談公務員在置業方面有甚麼福利和需要留意的地方。

  不同年代入職的公務員有著不同型式的房屋福利。像較早時間入職的公務員,除了房屋津貼外,更可以享有首期借貸等福利。不過,2000年6月後入職的公務員,在房屋福利上已經大為不同。簡單來說,分了高級公務員和中基層公務員兩個層次。

  高級公務員的房屋福利,指的是「非實報實銷現金津貼計劃」,因為只要達到等同於總薪級表第34點的薪金,便可立即享有一萬四千多元的房屋津貼(按現時標準計算),為期十年。以此金額計算,即政府替你供款近一百七十萬,如果兩夫婦皆合資格,更可同時享有津貼,當然不錯。

  中基層公務員的房屋福利則指「非實報實銷現金津貼計劃」或「公務員公共房屋計劃」。若有等同於總薪級表第22點至第33點的薪金,或者年資滿20年,一樣可以申請「非實報實銷現金津貼計劃」,只不過有配額限制需要排隊,而且金額比起上一段所述的高級公務員所領取的少很多,一般只有數千元。

  至於2000年6月後入職的基層的公務員,除了日後有20年資的可申請津貼,現時只有「公務員公共房屋計劃」這一個房屋福利。符合規定的同事,可以申請以綠表購買居屋,但又是因為有配額限制,成功的機會與年資成正比例,一般年資尚淺的同事是敵不過「老鬼」們的。

  當大家清楚了自己的位置和所享有的福利,便可實際地籌劃一下自己的置業計劃。從置業自住的角度看,公務員身份絕對是百利而無一害,因為在銀行眼中,公務員是收入最穩定的客人,所以審批多沒問題,還可能得到較佳的貸款條件。

  很多人也知道,香港的銀行只能做物業七成按揭,但要拿出動輒數十萬元的三成首期談何容易?雖然新入職的公務員已經沒有向政府借首期這回事,但其實現時在香港可以透過按揭證券公司,申請高達九成的按揭。簡單來說,若果香港按揭證券公司認為你財政穩健,只要你付出保險金,它便會向銀行作出保證,讓銀行最多可給予你九成的物業按揭,而該筆保險金亦可加借到按揭之中分期供款。

  若申請九成按揭,按揭證券公司一般會審批得很嚴格,例如查核你過去六個月的銀行紀錄、糧單、信用卡月結單等等,還要你聲明首期是如何得來,如有疑問便會要求解釋。若以公務員身份去申請高於七成的按揭,雖然一樣會審批得很嚴謹,但的確比一般人來得容易。但要注意的是,按揭公司不會視津貼為薪金一部份,若然你是長期署任高一級的,署任津貼是不會計進收入內的,所以買樓前要先計算清楚。一般而言每月供款以不超過收入的四成至五成為界線,記緊要將津貼扣除才計算。

  雖說公務員申請按揭不難,但記緊要留意風險,否則買來的房屋隨時反過來連累你不能升職甚至被炒。我所說的是當市況逆轉時,隨時會出現負資產情況,即房屋的市價比欠銀行的貸款還要少。當然,即使是負資產,如果只是自住,兼且每月準時還款,銀行多數不會對你怎樣;但若然買樓時「計得太盡」,遇上加息或其他因素使自己再負擔不起供款便非常麻煩,因為把房子賣掉,也要再「抬錢」出來,若最終解決不了,便可能被申請破產。破產對一般人的影響頂多是日後較難申請借貸和信用卡,但對公務員來說卻是極為麻煩的負累,因為防貪的理念,公務員一旦破產可能會被調離前線,影響升職,部份職系如警察更可能因而被革職。所以別以為拿著「鐵飯碗」便過度進取,必須留意風險,否則連「鐵飯碗」也會不保。

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