2014年4月29日 星期二

新制公務員的退休計劃-房屋篇

上回談過新制公務員在金錢方面的退休計劃,今次談談住屋,特別是談紀律部隊員佐級人員的計劃。

對任何人來說,最理想的情況,當然是自己已經有自置物業;或者已經成功申請公屋,住屋負擔即使在退休後也不會太大。但我先前也有談過,每人自身情況不同,而新制公務員只有一次機會使用房屋福利機會,申請哪一種、何時申請也要考慮清楚。

對高層公務員而言,本身人工已高,加上有十年房津,置業應沒問題;中層的公務員沒有公共房屋配額,只能排隊領取數千元的非實報實銷現金津貼,所以要置業主要靠的是自己審慎理財。

對基層公務員而言,首選的當然是公屋或以綠表購買居屋。但要注意的是,按現時政策,以公務員配額入住公屋後便須遵守一般公屋居民的規定,例如十年後的資產審查。現時房署規定若資產超過申請入息限額的84倍便須遷出,但到了新制人員退休時,由於不同於長俸制人員的拿一部份、每個月再有長俸,而是全數公積金提取,照估計很可能會超標,例如現時二人家庭的入息限額約一萬五千元,假若公積金有一百二十萬便已接近上限。到時政府將如何處理,實在是未知數。

至於以綠表購買居屋,也有需要留意的事宜。如果是購買二手居屋比較簡單,申請配額成功便可「睇樓」,唯一注意的是要先向銀行了解能給予的最高按偈年期;至於市民趨之若鶩的新建居屋,有消息指將於本年年尾可以申請,所以2013/14年度配額已預備了相關申請書。要留意的是,最新的配額Memo列明:「居屋計劃申請獲批的人員,選樓次序會以抽籤決定,與一般公眾申請人無異,而公務員公共房屋配額申請人不會較其他綠表申請人享有優先。」根據筆者朋友在九十年代時的經驗,當時的公務員配額是有優先的,但如今既然已沒有了,即是若然有意透過配額購買新居屋,除了要跟公務員比較年資外,還要跟大眾市民抽籤,故此要有心理準備不是「申請便會批」。所以,筆者覺得,如果入息符合一般市民規定,而正式公佈時白表的比例有所增加,倒不如循一般市民的途經申請,以保留日後申請「非實報實銷房屋津貼」的資格。

對現時居於宿舍的紀律部隊人員,更加要早早部處。現時紀律部隊員佐級的宿舍,很多也建得美輪美奐,例如彩虹山上的順利紀律部隊宿舍,外表非常吸引。但如果只安於現狀,缺乏對將來的打算,這可能變成糖衣陷阱,因為退休後不能繼續居住,到時難道「訓街」?

當然,按現時政策,居於宿舍的紀律人員可以在退休前以「特別配額」申請公屋,但現時由於樓價高企,人人申請,故此數量不夠,需要等候。等,反而不是主要問題,因為可以暫時繼續住在宿舍,問題是居住環境的改變,從紀律部隊宿舍搬到公共屋村,不是單純改變一個地址-鄰居不同了,治安也不同了,而且面積很可能比紀律部隊宿舍小得多。看看資料,最新一期的公屋申請,四至五人的單位,實用面積是40平方米不到的兩房單位,粗略計算即是實用面積不足四百呎。

但宿舍呢?資深年資的紀律人員,以一家四口計算,總得有個三房單位吧?所以大多是大屋搬細屋。你接受得到,還要你的家人也可接受,想想屆時子女不過二十出頭,相信也要同住多年才會自行成家,如果本身有兩位子女,他們變成同房沒問題嗎?

如果你說不介意,或者真的負擔不起樓價,那沒關係,清楚知道自己的選擇就好了。但如果想選擇另一條路,要打算一定要早,特別是紀律人員五十五歲便退休。所說的另一條路,當然是自行置業,私人樓宇太貴,申請綠表買居屋也可以,但總不能臨近退休才買,因為新制的退休金只有一筆錢,沒可能將大部分退休公積金用來買樓,之後沒錢生活吧?要做按偈、供樓,便得早一點。當然,筆者也明白現時綠表居屋也被「白居二」搞得變成天價,但樓市總有週期,加上有鐵飯碗作後盾,稍等一下也是可以的,但準備工作卻不可遲疑。

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