2016年8月19日 星期五

拆解申請房屋津貼策略

近年樓價高,薪金在MPS Pt. 21或以下的中基層公務員以申請公務員公共房屋配額為主,令成功申請不論公屋或居屋綠表的年資越來越高。但有些同事可能已是私樓業主,又或者薪金已超出公共房屋配額的上限,這次就詳細談當中的要點。

申請資格

再重覆一次申請資格,只要以前沒有喪失房屋福利資格(例如2000年6月後入職並已取得公共房屋配額屬喪失資格),高級公務員(MPS Pt 34或以上)可以隨時申請。MPS Pt 22-33的人員,或者年資達二十年的人員,不論新舊制亦會在同一配額下,每年有一次申請機會(見另文)。

考慮因素

1. 樓價:

政府每年在三月中左右也會公佈下一財政年度(即每年4月1日至下年3月31日)的房屋津貼金額,而根據計算方法(詳情隱藏在2001年的房津通告內 ),會參考上一年1月1日至12月31日為止差餉物業估價署的住宅樓價指數。簡單而言,去年樓價上升,下年津貼便加。


所以理論上津貼額是滯後的,最佳的情況是前一年樓價貴、申請時樓價下跌(甚至大跌)。例如去年樓價高企,但今年年初卻回落了不少,在今年4月申請的話,津貼額卻是按去年樓價訂立的。

(編者按:由於自基準年1999年開始,樓價已升了不少,按差餉物業估價署指數,1999是100,2016卻已是281,但由於有不得超越基準年至該年綜合消費物價指數升幅的上限,換言之,即使樓價大升大跌,計算樓價的一邊早已「爆標」,津貼是否有加減,很大程度只取決於該年的綜合消費物價指數有否上升。簡而言之,以現時情況來說,只要有通脹,房津很大程度會按通脹上調。)

新制非實報實銷現金津貼亦較舊制的房屋津貼具彈性,因為後者必定要有樓宇按揭才可申請,前者卻不需要,可以先拿津貼,儲起來一段時間才買樓。

2. 薪金:

一般而言,薪金越高津貼越高。要注意的是一旦申請成功,你便會鎖定在此年度你所領取的津貼表。津貼表內再分為兩個表,一個是高級公務員(MPS Pt 34或以上)用的,另一個是中低級公務員(MPS Pt. 33或以下)用的,前者津貼額比後者高很多。要注意的是,由於會鎖定在該年度你所領取的津貼表,所以,如果開始領取津貼時是Pt. 33或以下,即使日後升職至高級公務員,也不可以轉到高級公務員的津貼表,只能繼續按本身的津貼表拿津貼(所以這個表上會有直至D8的津貼額)。

一般出任有望升上高級公務員職位的同事,都會得到踏入高級公務員薪金時才會申請房津,因為相差太遠,現時Pt. 34的津貼,較Pt. 33的同事多接近一倍。

3. 交稅:

房屋津貼是收入,需要課稅的。香港有稅階,收入越高,交稅比率越高,直至達到標準稅率的收入才會封頂。例如按現時稅階,高級公務員除非有430,000以上的免稅額,否則多出的收入必定跌入17%的稅階中。所以,如果計算得「盡」,交稅也要納入考慮。

薪俸稅計算:
http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/taxfiling/taxrates/salariesrates.htm#pr

4. 退休:

薪金越高津貼越高,而年資越高會使你的薪金越高。那麼是否到退休前十年才申請方算「最抵」?理論上是對的,但健康卻是大家不能控制的,早拎早享受,遲拎?最怕健康令你拎唔夠。

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簡單說,撇除「等飯開」非申請不可,如果要申請得聰明點,應該考慮:

1. 會否在可見的將來成為MPS Pt. 34的高級公務員?會的話,Pt. 34或以後才申請,因為金額相差太遠;

2. MPS Pt. 34或以上高級公務員,可以考慮在臨近公佈新津貼表時,即每年的一至二月才申請,因為屆時大致可根據上一年差餉物業估價署的樓價指樓,估計下一年度的津貼會加或減,再決定是否申請(註:因為MPS Pt. 34或以上的申請者,可隨時申請,但MPS Pt. 33或以下的申請者由於每年只有一次申請,這種「睇定先」的方法不適用。)。但申請需時一兩個月,而三月中會公佈新津貼額,不要拖得太遲,否則便不能用舊津貼額。

3. 樓價越高津貼越高,但調整率有上限,其實一年的加減幅不會太大。舉例說,MPS Pt. 34在2010年申請NCA,每月有一萬四千多元,2016年卻是一萬七千多元,津貼多兩成,但樓價卻相差一倍。所以,如果未「上車」,要考慮是否入市時,不應把下年津貼是否上調看得太重。

每個人的背景不同,考慮因素亦不同,很難一概而論,上述意見只供參考,讓大家想得周詳一點。

39 則留言:

  1. Control 兄,請問假設新制MPS37今年開始拿NCA($17xxx),那明年MPS38時是拿今年個表內的MPS38-40津貼額($20xxx)還是其實以後都是鎖定了每月$17xxx?因為有人跟我說鎖定的是金額而非津貼表(即十年內可拿的是$17xxx X 120)

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    1. 不是, 跟表, 但升pt照同一個表

      你想想, 如果鎖定的是「津貼額」, pt. 33以下的表為何會有Pt. 34-D8的津貼額?

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  2. Control228師兄, 有點地方問了福利部門都解釋不好, 所以想請教師兄, 紀律部隊申請公屋係咪有分一般配額和特別配額, 而單身申請有沒有什麼限制?
    先謝謝幫忙, 如有打擾, 先陪個罪

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    1. 一般配額的單身公屋, 每年得幾間, 唔洗諗

      特別配額要紀律部隊退休先合資格

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  3. Control 兄,請問本人如果十月有申請号碼.當一二月申請時是否需要有按掲物業,可否成功後才置業?
    另外.物業只要有其中一份業權就可以呢?

    先謝謝幫忙

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    1. 你是舊制HPS? 是要有按揭先可以申請, 可以係同家人聯名的

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    2. 是九六年入職的,唔該晒!假如本人有一全權,一個是聯名物業,可否領取津貼中轉換申領物業呢?

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    3. 取津貼中可否還舊按新?

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    4. 你要揀自住的樓去領津貼, 可以在中途換樓, 但要在期限之內

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    5. Control 兄,再烦你·如果取房津的物業在五年內供完,可否中途重新按掲同一物業達至取足十年房津?

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    6. 翻按是可以的,唯一要注意係房署一般唔會批未補地價的居屋翻按

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  4. Control 兄, 之前問過你, 今天被同事考起, 所以要再問係.
    我2000年10月才入職Housing Authority.當時有500元fixed housing allowance. 2002年, 我結婚並申請了房協首次置業貸款, 並批了, 當時我取消了拿Housing Authority 的 Housing Allowance, 改為太太係醫管局申請HALISS, 結果拿了約9年. 直到2009年, 我加入政府成為公務員, 婚姻情況不變, 我想問我還能拿約8.5年非實報實銷現金津貼嗎? 謝!!!!

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    1. 2000 year was a contract staff

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    2. 你拎過政府的房津, 不可申請NCA, 係申請HPS(即使你係新制), 但由於HPS只容許夫婦拿一份房津, 你未必可以申請

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  5. hello control兄,
    我係2012年入職既JPO,單身,想問申請綠表資格買居屋幾個問題
    1) 紀律部隊係唔係另外有配額,定係同一般公務員同一條隊
    2) 單身申請對買樓面積有限制嗎?
    3) 如果抽到綠表,在張期內無買樓,係來年可以再抽嗎?
    4) 仲有公務員首置貸款呢樣野嗎?

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    1. 1. 只有退休前十年才會有特別配額
      2. 沒有, 但如果抽新居屋, 就好難, 因為家庭優先; 二手居屋就不限
      3. 一年內要買
      4. 沒有

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  6. 你好,control兄
    想請問若果用左綠表買居屋的紀律部人員,
    是否不符合"非實報實銷現金津貼"的申請資格?

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    1. Control兄,
      有一問題想請教:若果補返地價俾政府,仲可唔可以拎房津?

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    2. 唔關事, 如果你用左公務員綠表, 新制就會喪失其他房屋福利

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  7. 你好, 想請問control 兄
    紀律部隊除左申請已婚宿舍, 同經一般配額申請公屋外
    係咪重可以入紙排隊申請綠表資格去抽新既居屋?
    抽到係咪可以做九成按揭?
    如有煩擾 , 不勝銘感

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    1. 公務員公共房屋配額可以申請公屋或居屋綠表, 成功申請綠表的話可以直接買二手居屋, 或者同一般市民一齊抽新居屋, 一樣可以同市民的按揭計劃

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  8. Control 帥兄, 你好!
    本人(2012年入職MPS Pt.9-22), 本人和配偶與父母一直同住公屋(母親為戶主,本人和配偶有戶籍), 近日母親用綠表以一家四口申請居屋並購買了居屋單位(業主為母親), 倘若日後母親把該居屋轉名給本人。請問本人到Pt.22時有沒有資格申請 NCA 嗎?謝謝!

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  9. 可以, 因為你的居屋不是用你的公務員資格取得

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    1. 謝謝師兄!承上,那若是不申請NCA, 申請公共房屋配額之公屋或綠表居屋又可以嗎?

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    2. 不可以, 因為已任業主不能申請

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  10. 請問新制單身時如申請到綠表居屋, 後來結婚, 夫妻同為新制, 另一人係咪都可以申請NCA??

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    1. 可以的, 因為他沒有喪失房屋福利資格

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    2. 謝謝, 那如婚後才申請綠表居屋, 便需以夫婦名義申請?另一人不能申請NCA???

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    3. http://control228.blogspot.hk/2013/10/blog-post.html

      看看這個

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  11. 你好,我係今年新入職既紀律部隊人員(員佐級),想提早了解一下日後的房屋問題
    因日後屋企人可能會有已經完成供款既私人樓宇加上我的名字
    咁請問,我是否只享有排宿舍這個福利?
    因為公屋(不論日後買下)/居屋這兩個選擇都不能夠有私人樓宇?
    可能我講得不清楚,希望板主可就我的情況,解釋一下最佳的選擇,謝謝

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    1. 有私人樓可以申請紀律部隊宿舍, 但唔可以申請公屋居屋

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    2. 如我申請時未有私人樓,獲派公屋後將佢買下,或者買下居屋
      兩者之後都可以有私人樓?

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    3. 現時規定, 居屋不限, 公屋就十年後有資產審查, 到時你有私人樓多數會超標

      但據報導依家房署諗緊修例, 打算公屋住戶一有私樓就要搬走

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  13. Control 師兄,你好
    1.本人1997年入職,已買綠表居屋,如申請hps可否同時申請首期貸款?
    2.如可以首期貸款還款會怎樣安排?

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